KTAXHELP 편집장

종부세가 2027년부터 바뀐다는데, 우리 집은 세금이 늘어나나요, 줄어드나요?

정부안이 그대로 시행되면 실거주 1주택은 공시가격 약 23억 7천만 원까지 산출세액이 줄고, 그보다 비싸면 늘어납니다.^[1] 살지 않는 1주택은 공시가격 14억 원 이하이면 정부안에서 종부세 납세 대상이 아니지만, 14억 원을 넘으면 공제가 12억 원 그대로인 채 과세표준 비율과 세율이 올라 세금이 늘어납니다. 이 안은 국회 의결 전이어서 심사 과정에서 달라질 수 있습니다.

• 부부 공동명의로 각자 내면서 그 집에 살지 않으면 1인당 공제가 9억 원에서 6억 원으로 줄어듭니다.
• 1주택 세액공제는 보유기간 대신 거주기간으로 계산하고, 공제 금액에 한도가 생기며, 거주·보유기간 공제는 해당 연도 9월 16일~30일에 신청해야 받습니다(정부안).

정부안은 1주택자의 무엇을 바꾸나요?

같은 1주택이라도 그 집에 실제로 사는지에 따라 결과가 갈립니다. 지금은 1세대 1주택이면 살든 안 살든 공시가격에서 12억 원을 빼고 계산합니다. 정부안은 사는 사람의 공제만 14억 원으로 올리고, 대신 모든 납세자의 과세표준 비율과 세율을 올립니다.^[2]

현행과 정부안 비교

주택분 종부세의 1주택자 관련 항목입니다. 유리한 변경은 파란색, 불리한 변경은 붉은색으로 표시했습니다. 표의 공정시장가액비율은 과세표준을 정하는 비율입니다.

8월 3일 발표안에는 비거주 1주택 공제를 9억 원으로 줄이고 세부담 상한을 200%로 올리는 내용이 있었습니다. 9월 3일 국회에 낸 의안에는 두 가지가 모두 빠져 비거주 공제는 12억 원이고 세부담 상한 조문은 고치지 않았습니다.^[5] 8월 초 기사에 나온 비거주 9억 원은 지금의 정부안이 아닙니다.

부부 공동명의 “각 6억 원”은 누구에게 해당하나요?

6억 원은 부부가 함께 가진 1주택에 살지 않으면서, 1세대 1주택 특례를 신청하지 않고 부부가 각자 납세하는 경우의 1인당 공제입니다. 정부안 의안 원문은 이 경우를 따로 한 호로 두고, 그 집에 거주하면 1인당 9억 원, 거주하지 않으면 6억 원을 공제하도록 적었습니다.^[6]

• 각자 납세, 거주: 부부 1인당 9억 원씩, 합계 18억 원으로 지금과 같습니다.
• 각자 납세, 비거주: 1인당 6억 원씩, 합계 12억 원으로 6억 원 줄어듭니다. 다만 각자 지분의 공시가격이 9억 원 이하이면 종부세 납세 대상이 아니며(안 제7조 제1항 제3호), 9억 원을 넘으면 6억 원을 뺀 금액에 과세합니다.
• 특례 신청: 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자로 보아 계산하므로(현행 제10조의2 제3항, 의안에서 유지), 위 표의 거주 14억 원·비거주 12억 원 줄을 따릅니다. 공동명의자의 거주 판정 방법은 시행령으로 정할 사항입니다.

이 구분은 부부와 다른 세대원 모두 그 집 말고 다른 주택이 없을 때만 쓰며, 시행령으로 정하는 일부 주택은 주택 수에서 뺍니다. 특례를 신청할지 판단하는 방법과 공시가격별 유불리는 부부 공동명의 1주택 특례 비교에서 따로 계산했습니다.

세율과 비율은 어떻게 오르나요?

종부세는 공시가격에서 기본공제를 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 구간별 세율을 적용해 계산합니다.^[7] 정부안은 비율의 법률상 하한을 60%에서 70%로 올립니다. 정부 발표로는 1주택자와 지방 1·2주택자가 2027년부터 70%, 3주택 이상과 조정대상지역 다주택자가 2028년부터 80%입니다. 이 구체 비율은 시행령으로 정할 사항입니다.^[8]

2주택 이하의 구간별 세율

과세표준 6억 원까지는 세율이 그대로라 공시가격이 낮은 집일수록 공제 인상 효과가 크게 남습니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 한 표를 씁니다. 이 표는 지금 3주택 이상에 쓰는 표와 12억 원 초과 구간이 같고, 6억~12억 원 구간만 1.0%가 아닌 1.3%입니다.^[9] 50억 원 초과 구간은 2027년 50억~94억 원 2.7%·94억 원 초과 3.5%, 2028년 4.0%·5.0%입니다.

공시가격별로 세금은 얼마나 달라지나요?

아래 금액은 1세대 1주택자의 산출세액입니다. 재산세 공제, 세액공제, 농어촌특별세는 넣지 않았고, 공시가격은 2027년에도 같다고 가정했습니다. 현행은 12억 원 공제·60%, 정부안은 실거주 14억 원·비거주 12억 원 공제와 70%로 계산했습니다.

공시가격 6가지 사례의 산출세액

실거주라면 23억 원까지는 줄고 26억 원부터는 늘어납니다. 비거주는 16억 원에서도 20만 원이 늘어, 같은 집이라도 거주 여부에 따라 방향이 반대가 됩니다. 2028년 세율 인상은 과세표준 12억 원을 넘는 부분에만 붙습니다. 실거주라면 공시가격 약 31억 1천만 원을 넘는 35억 원 행에서만 2027년과 차이가 납니다.

정부안 의안 원문은 1세대 1주택자가 종부세를 내는 기준선을 거주 여부를 가르지 않고 공시가격 14억 원 초과로 적고 있습니다.^[10] 그래서 표는 14억 원을 넘는 공시가격만 다뤘습니다. 다만 살지 않는 1주택은 공제가 12억 원이어서, 공시가격이 14억 원을 조금만 넘어도 산출세액이 약 70만 원(2억 원 × 70% × 0.5%)부터 시작합니다. 의안 문언대로 읽은 결과이며 국회 심사·시행령에서 조정될 수 있습니다.

공시가격 19억 원 한 채의 계산 과정

표의 19억 원 행을 단계별로 풀었습니다. 3억 원까지는 0.5%, 3억~6억 원 부분은 0.7%를 나누어 곱합니다.

실거주는 공제가 2억 원 늘어 비율 인상(60%→70%)을 이기고, 비거주는 공제가 그대로라 비율 인상분이 고스란히 더해집니다.

세금이 늘기 시작하는 공시가격 구하기

실거주 1주택의 현행 세금과 2027년 세금이 같아지는 지점은 두 과세표준이 모두 6억~12억 원 구간에 있을 때 생깁니다. 공시가격을 P라고 두면 두 식은 다음과 같습니다.

• 현행 360만 원 + (0.6 × (P − 12억) − 6억) × 1.0%
• 정부안 360만 원 + (0.7 × (P − 14억) − 6억) × 1.3%
• 교차점 0.006P − 1,320만 원 = 0.0091P − 2,054만 원 → P ≈ 23억 6,800만 원

이 지점에서 현행 과세표준은 약 7.0억 원, 정부안 과세표준은 약 6.8억 원으로 둘 다 같은 구간 안입니다. 실제 고지 세액은 재산세 공제와 세액공제가 빠진 뒤의 금액이라, 경계 근처 주택은 아래 세액공제 변화까지 봐야 방향이 정해집니다.

세액공제는 거주기간 기준으로 어떻게 바뀌나요?

1세대 1주택자는 지금 나이 공제와 보유기간 공제를 합쳐 최대 80%의 세액공제를 받습니다.^[11] 정부안은 보유기간 대신 그 집에서 실제로 산 기간을 봅니다. 공제율 구간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 나이 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)는 그대로입니다.^[12]

12년 보유·2년 거주한 63세의 공제율

12년 전에 산 집에 2년 전 들어와 사는 만 63세 1주택자를 가정했습니다.

이 사람은 기본공제로 과세표준이 줄어도 세액공제율이 60%에서 20%로 떨어져, 고지 세액이 산출세액 표보다 덜 줄거나 늘 수 있습니다. 반대로 처음부터 그 집에 산 사람은 2028년에도 공제율이 거의 그대로입니다. 의안 원문은 거주·보유기간 공제를 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청하도록 새로 적었고, 나이 공제는 신청 대상이 아닙니다.^[13]

취학·요양·근무처럼 부득이한 사유로 집을 비운 경우의 특례도 있습니다. 그 집에 1년 이상 계속 산 적이 있으면 거주한 것으로 봅니다. 그 밖에 시행령으로 정하는 사유도 포함됩니다. 기본공제에서는 총 3회까지, 세액공제 거주기간에서는 합산 3년까지 인정합니다.^[14] 납부유예 소득요건 완화는 납부유예·분납 신청 요건과 기한에서 현행 기준과 함께 봅니다.

시행 전에 무엇을 확인해야 하나요?

정부안 기준으로 결과를 가르는 것은 공시가격, 2027년 6월 1일에 그 집에 사는지, 거주기간 세 가지입니다.

이 글의 공제액·세율·한도는 국회에 제출된 정부안 기준이며 의결 전입니다. 공정시장가액비율 70%·80%는 시행령으로 정할 정부 발표 수치이고, 국회 심사와 시행령 개정에서 바뀔 수 있습니다.

참고 출처 / 각주

1. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(정부 제출, 의안번호 2221046, 2026. 9. 3.) 안 제8조 제1항·제9조 제1항 — 1세대 1주택 거주 14억 원·비거주 12억 원 공제, 공정시장가액비율 하한 100분의 70, 2027년 세율(공시가격별 산출세액 비교는 이 글의 계산) — 국회 의안정보시스템 원문 ↩
2. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026. 8. 3. 발표) — 국회도서관 국가전략포털 재구성본 ↩
3. 「종합부동산세법」 제8조(과세표준) 제1항 — 현행 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 자 9억 원 공제, 공정시장가액비율 100분의 60부터 100분의 100까지 — 국가법령정보센터 ↩
4. 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4(공정시장가액비율) 제1항 — 주택분 공정시장가액비율 100분의 60 — 국가법령정보센터 ↩
5. 재정경제부, 「종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고」(2026. 8. 4.~8. 20.) — 국민참여입법센터; 국회 의안 2221046 원문(제10조 세부담 상한 개정 없음) ↩
6. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046) 안 제8조 제1항 제2호 — 부부 공동명의 1주택 “소유한 주택에 거주하는 자: 9억원”, “가목에 해당하지 아니하는 자: 6억원” — 국회 의안정보시스템 원문 ↩
7. 「종합부동산세법」 제9조(세율 및 세액) 제1항 — 현행 주택분 세율(2주택 이하·3주택 이상) — 국가법령정보센터 ↩
8. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026. 8. 3.) 종합부동산세 정상화 — 공정시장가액비율 인상 — 국회도서관 국가전략포털 ↩
9. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046) 안 제9조 제1항 — 2027년 2주택 이하 세율, 2028년 이후 단일 세율 — 국회 의안정보시스템 원문 ↩
10. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046) 안 제7조 제1항 제1호 — 1세대 1주택자 납세의무 기준 14억 원 — 국회 의안정보시스템 원문 ↩
11. 「종합부동산세법」 제9조(세율 및 세액) 제5항·제6항·제8항 — 1세대 1주택자 연령·보유기간 세액공제, 공제율 합계 100분의 80 — 국가법령정보센터 ↩
12. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046) 안 제9조 제5항·제8항·제9항 — 거주기간별 공제율, 2027년 보유기간 공제율(10%·20%·25%)과 큰 금액 적용, 공제 한도 800만 원·600만 원 — 국회 의안정보시스템 원문 ↩
13. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046) 안 제9조 제12항 — 9월 16일부터 9월 30일까지 신청 — 국회 의안정보시스템 원문 ↩
14. 국회, 종합부동산세법 일부개정법률안(의안번호 2221046) 안 제8조 제2항, 안 제9조 제10항 — 부득이한 사유의 거주 간주(기본공제 총 3회), 거주기간 포함 기간 합산 3년 이내 — 국회 의안정보시스템 원문 ↩

최종 수정일: 2026년 11월

부부 공동명의로 집을 한 채 가지고 있는데 종합부동산세 특례를 신청하는 게 유리한가요?

항상 유리하지는 않습니다. 특례를 신청하면 공시가격 합계에서 12억 원을 공제하고 연령·보유기간에 따라 세액을 최대 80%까지 추가로 공제받지만, 신청하지 않으면 부부가 각자 9억 원씩 합쳐 18억 원을 공제하는 대신 이 세액공제는 받지 못합니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 달라집니다.

• 1주택을 부부 공동명의로 보유한 경우, 특례를 신청하면 12억 원 공제와 세액공제(합계 최대 80%)를, 신청하지 않으면 각자 9억 원씩 18억 원 공제만 받습니다.
• 신청·취소 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지이며, 언론 보도에 따르면 국세청은 2026년에는 유불리를 미리 계산해 대상자에게 예상 세액을 개별로 안내하기로 했다고 합니다.
• 9월 신청 기간이 지났다면 그해에는 특례를 적용받을 수 없고 다음 해에 다시 신청해야 하며, 과거에 불리한 방식으로 냈고 청구 사유에 해당하면 종합부동산세 납부기한으로부터 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

부부 공동명의 1주택 특례란 무엇인가요?

부부가 공동으로 집 한 채만 소유하고 세대원 모두 다른 주택이 없을 때, 부부 중 한 사람을 그 주택의 종합부동산세 납세의무자로 정해 1세대 1주택자와 같은 방식으로 과세받는 제도입니다.^[1] 지분율과 관계없이 부부가 협의해 정한 사람이 납세의무자가 되고,(지분이 적은 쪽을 납세의무자로 정해도 됩니다)^[2] 신청 후 변동사항이 없으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.^[3]

특례를 신청하려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서에 신청서와 혼인관계증명서를 제출해야 합니다.^[4] 이 글은 2026년 10월 22일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 하며, 과세기준일(매년 6월 1일)^[5] 현재 거주자인 부부를 대상으로 합니다.

특례를 신청하면 공제는 어떻게 달라지나요?

특례 적용 여부에 따른 기본공제·세액공제 비교

특례를 신청하면 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세액을 계산합니다.^[6] 신청하지 않으면 부부가 각자 자기 지분에 대해 개별로 납세의무자가 됩니다.

기본공제만 보면 신청하지 않는 쪽이 6억 원 더 크지만, 세액공제는 특례를 신청해야만 받을 수 있습니다. 그래서 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간을 함께 봐야 합니다.

실제로 어느 쪽이 더 유리한가요?

공시가격 20억 원 부부 공동주택의 과세표준 비교 예시

부부가 지분을 나눠 가진 공시가격 합계 20억 원 주택이라고 가정했습니다.

세율은 부부 공동명의인지와 관계없이 소유한 주택 수를 기준으로 정해진 누진세율표를 적용합니다.^[10] 이 예시에서는 특례를 신청하면 과세표준이 오히려 4배 크지만, 최대 80%까지 받는 세액공제가 이 차이를 얼마나 상쇄하는지에 따라 최종 세액의 유불리가 갈립니다. 나이가 많고 보유기간이 길수록 세액공제가 커져 특례 쪽이 유리해지는 구조입니다.

정확한 유불리는 공시가격, 나이, 보유기간을 모두 넣어야 계산되므로 이 글의 예시만으로 판단하지 않는 것이 안전합니다. 홈택스 모의계산이나 국세청의 개별 안내를 확인하시기 바랍니다.

언론 보도에 따르면 국세청은 2026년 기준 특례 신청이 새로 유리해진 사람을 약 5,700명, 기존 특례를 취소하는 것이 유리한 사람을 약 2,900명으로 미리 선별해 예상 세액을 모바일과 우편으로 개별 안내하고, 그동안 불리한 방식으로 더 낸 세금도 찾아 환급하기로 했다고 알려졌습니다.^[11]

이 내용은 언론 보도에 근거한 것으로, 실제 안내 대상과 방식은 달라질 수 있습니다.

언제, 어떻게 신청하나요?

신청과 취소 모두 9월 16일부터 9월 30일까지, 관할세무서 또는 홈택스에서 할 수 있습니다.

신청 기간을 놓쳤다면 어떻게 되나요?

9월 16일부터 30일까지의 신청 기간을 놓치면 그해에는 특례를 적용받을 수 없고 다음 해에 다시 신청해야 합니다. 다만 과거에 불리한 방식으로 종합부동산세를 냈다면, 납부기한으로부터 5년 이내에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.^[12]

경정청구 절차

• 대상 종합부동산세를 부과·고지받은 사람입니다.^[13] 고지된 종합부동산세의 납부 기간과 분납·납부유예는 종합부동산세 납부 기간·분납·납부유예 정리에서 다뤘습니다.
• 기한 종합부동산세 납부기한이 지난 후 5년 이내에 관할세무서장에게 청구할 수 있습니다.
• 처리 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 결정·경정하거나 이유가 없다는 뜻을 통지합니다. 2개월 안에 통지가 없으면 통지를 받기 전이라도 이의신청·심사청구·심판청구를 할 수 있습니다.^[14]

자주 묻는 질문

마무리

부부 공동명의 1주택의 종합부동산세는 특례를 신청하면 공제 12억 원과 세액공제를, 신청하지 않으면 공제 18억 원을 받는 구조로 나뉩니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 달라지므로, 실제 신고 전에 홈택스 모의계산이나 국세청의 최신 안내로 다시 확인하시기 바랍니다. 2027년 시행 예정인 종합부동산세 개편 정부안은 종합부동산세 개편 정부안 정리에서 따로 정리했습니다.

참고 출처 / 각주

1. 「종합부동산세법」 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례) 제1항·제2항 — 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 세대원 모두 다른 주택이 없는 경우 배우자 중 1인을 납세의무자로 신청 가능, 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청 — 국가법령정보센터; 국세청, 「공동명의 1주택자 과세특례」 안내(신청서·혼인관계증명서 제출) — 국세청 ↩
2. 「종합부동산세법 시행령」 제5조의2 제3항 — 공동명의 1주택자는 지분 조건 없이 해당 1주택을 소유한 세대원과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 사람 — 국가법령정보센터 ↩
3. 「종합부동산세법 시행령」 제5조의2제5항 — 신청 후 재정경제부령으로 정한 사항(소유자·지분율 등)이 변경된 경우에만 법 제10조의2제2항의 기간(9월 16일~30일)에 변경신청, 변경이 없으면 재신청 불요 — 국가법령정보센터 ↩
4. 「종합부동산세법 시행규칙」 제4조의12 제1항 — 특례(변경)신청서 제출 시 혼인관계증명서 첨부 — 국가법령정보센터 ↩
5. 「종합부동산세법」 제3조(과세기준일), 「지방세법」 제114조(재산세 과세기준일 6월 1일) — 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일(매년 6월 1일)로 함 — 국가법령정보센터 ↩
6. 「종합부동산세법」 제10조의2 제3항 — 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 제8조에 따른 과세표준과 제9조에 따른 세율 및 세액을 계산 — 국가법령정보센터 ↩
7. 「종합부동산세법」 제8조(과세표준) 제1항 제1호·제3호 — 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외의 자는 9억 원을 공시가격 합산액에서 공제 — 국가법령정보센터 ↩
8. 「종합부동산세법」 제9조 제8항 — 5년 이상 보유 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50% — 국가법령정보센터 ↩
9. 「종합부동산세법」 제9조(세율 및 세액) 제5항·제6항 — 1세대 1주택자에 대한 세액공제는 공제율 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용, 만 60세 이상 20%·만 65세 이상 30%·만 70세 이상 40% — 국가법령정보센터 ↩
10. 「종합부동산세법」 제9조 제1항 — 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 세율을 적용해 세액을 계산 — 국가법령정보센터 ↩
11. 언론 보도(2026.9.13) — 국세청이 2026년 부부 공동명의 1주택자 중 특례 신청이 유리한 약 5,700명, 특례 취소가 유리한 약 2,900명을 선별해 예상 세액을 개별 안내하고 기존 초과 납부분을 환급할 방침이라고 보도 — 일간NTN ↩
12. 「국세기본법」 제45조의2(경정 등의 청구) 제1항, 제6항 — 국세는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구 가능, 종합부동산세를 부과·고지받은 자는 납부기한이 지난 후 5년 이내로 준용 — 국가법령정보센터 ↩
13. 「국세기본법」 제45조의2 제6항 — 「종합부동산세법」 제7조·제12조에 따라 종합부동산세를 부과·고지받은 자는 제1항부터 제4항까지의 경정청구 규정을 준용 — 국가법령정보센터 ↩
14. 「국세기본법」 제45조의2 제3항 — 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 결정·경정하거나 이유가 없다는 뜻을 통지, 통지가 없으면 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 이의신청·심사청구·심판청구 가능 — 국가법령정보센터 ↩
15. 「종합부동산세법 시행규칙」 제4조의12 제3항 제4호, 「종합부동산세법 시행령」 제5조의2 제5항 — 특례 적용을 받지 않으려는 경우(취소)도 재정경제부령으로 정한 변경신청 사유에 해당해 같은 기간에 (변경)신청서로 처리 — 국가법령정보센터 ↩

최종 수정일: 2026년 10월