종부세 개편 정부안, 1주택자 세금은 늘까요? (2027년 시행 예정)

종부세가 2027년부터 바뀐다는데, 우리 집은 세금이 늘어나나요, 줄어드나요?

언론 보도에 따르면 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안(국회 심사 중)이 그대로 시행되면 실거주 1주택자의 종부세는 공시가격 20억 원 안팎까지 줄고, 그 위로는 늘어납니다.^[1] 기본공제 인상 효과가 공정시장가액비율과 세율 인상보다 큰 구간까지만 세금이 줄기 때문입니다. 다만 국회 심사 과정에서 달라질 수 있습니다.

• 정부안은 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택자는 현행 기본공제를 유지합니다(2026년 8월 3일 발표 때의 9억 원 축소안은 9월 1일 철회).
• 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 오르고, 6억~12억 원 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 세율은 2028년까지 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화됩니다.
• 보유기간 세액공제는 거주기간 세액공제로 전환되고 공제 한도(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)가 생깁니다. 이 내용은 국회 통과 전 정부안입니다.

정부안은 종부세의 무엇을 바꾸나요?

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표하고 입법예고를 거쳐 9월 1일 종합부동산세법 등 11개 세법 개정안을 확정했습니다.^[2] 핵심은 거주하는 1주택자의 부담은 덜고, 비거주·다주택·고가 주택의 부담은 늘리는 것입니다.

현행 기준과 정부안 비교

주택분 종부세를 기준으로, 1세대 1주택자에게 해당하는 항목을 중심으로 정리한 표입니다. 유리한 변경은 파란색, 불리한 변경은 붉은색으로 표시했습니다. 표의 공정시장가액비율은 과세표준을 정하는 비율입니다.

구분	현행	정부안
실거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원(시가 약 20억 원)
비거주 1주택 기본공제	12억 원	변경 없음
그 밖의 주택 기본공제	9억 원	4억 원 + 5억 원 × (거주주택가액 ÷ 주택가액 합계)
공정시장가액비율	60%	70%
세액공제	보유기간·연령	거주기간·연령, 공제 한도 신설

8월 3일 발표안에는 비거주 1주택 기본공제를 9억 원으로 낮추고 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리는 내용이 있었으나, 9월 1일 확정된 정부안에서 두 가지 모두 철회됐습니다. 이전에 나온 기사나 글의 수치와 다를 수 있으며, 국회 심사 결과에 따라 다시 바뀔 수 있습니다. 8월 3일 이후 발표된 항목(공정시장가액비율·세율·세액공제)이 최종 정부안에서 그대로인지는 국회 제출 법안 원문으로 확인해야 합니다.

부부 공동명의 1주택자는 실거주이면 부부 각 9억 원, 비거주이면 각 6억 원의 기본공제를 받는 것으로 보도됐습니다. 공동명의 특례를 신청할지는 별도 글에서 따로 정리했습니다.

기준 시점은 2026년 9월 30일이며, 종합부동산세 중 주택분을 다룹니다. 이 시점에 국회 통과가 확인되지는 않았습니다.

세율과 공정시장가액비율은 어떻게 오르나요?

종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산합니다. 정부안은 이 가운데 공정시장가액비율과 세율을 함께 올립니다.

공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 60%에서 2027년부터 70%로 오르고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%, 2028년부터 80%가 됩니다.^[3]

공정시장가액비율이 오르면 무엇이 달라지나요?

세율이 그대로여도 이 비율이 오르면 같은 주택의 과세표준이 커지고 그만큼 세금이 늘어납니다. 비율을 60%에서 70%로 올리면 과세표준은 약 17% 커집니다.

주택분 종부세율 변경(과세표준 구간별)

1·2주택 기준 현행 세율과 정부안입니다. 3주택 이상 세율은 현행과 같은 표를 2028년부터 모든 주택에 적용합니다.

과세표준	현행(1·2주택)	2027년	2028년 이후
6억~12억 원	1.0%	1.3%	1.3%
12억~25억 원	1.3%	1.5%	2.0%

과세표준 6억 원 이하 구간의 세율은 그대로이고, 그 위 구간부터 오릅니다. 25억 원을 넘는 구간은 현행 1.5%~2.7%에서 2027년 2.0%~3.5%, 2028년 이후 3.0%~5.0%로 오릅니다. 현행에서도 12억 원 이하 구간은 1·2주택과 3주택 이상의 세율이 같아, 이번 일원화는 12억 원을 넘는 구간에서 체감됩니다.^[4]

공시가격별로 세금이 얼마나 달라지나요?

같은 주택이라도 공시가격이 어느 구간인지에 따라 결과가 갈립니다. 아래는 실거주 1주택자, 세액공제·재산세 공제·농어촌특별세를 반영하지 않은 [[산출세액|과세표준에 세율을 곱해 계산한 세액입니다. 실제로 낼 세액은 여기에서 재산세 공제와 세액공제를 뺀 금액입니다.]] 예시입니다. 공시가격은 올해와 같다고 가정하고 정부안(공정시장가액비율 1세대 1주택 70%)으로 계산했습니다.

공시가격별 종부세 산출세액 비교 예시

공시가격	현행	2027년 실거주	2027년 비거주
20억 원	276만 원	234만 원	332만 원
30억 원	840만 원	1,036만 원	1,230만 원

공시가격 14억 원 이하인 실거주 1주택은 과세 대상에서 빠집니다. 공시가격 20억 원 안팎(시가 약 30억 원 안팎)까지는 기본공제 확대 효과가 커서 산출세액이 줄고, 그 위로는 세율과 공정시장가액비율 인상이 더 크게 작용해 늘어납니다. 2028년 이후에는 세율이 한 번 더 오르므로 공시가격이 높을수록 증가폭이 더 커집니다.

보유공제는 거주공제로 어떻게 바뀌나요?

1세대 1주택자는 지금 연령공제와 보유공제를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받습니다. 정부안은 이 가운데 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다.^[5]

1세대 1주택 세액공제율(보유·거주 기간별)

연령공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)는 그대로입니다. 기간별 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%로 현행과 같고 연령공제와 합친 공제율은 80%가 한도이며, 기준이 보유기간에서 거주기간으로 바뀝니다. 2027년에는 보유 기준 공제율(현행의 절반)과 거주 기준 공제율 중 높은 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주 기준만 적용합니다.

구분	현행	2027년	2028년 이후
공제 기준	보유기간	보유기간(절반)과 거주기간 중 높은 쪽	거주기간
공제 금액 한도	없음	800만 원	600만 원

오래 보유했어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 2028년부터는 이 공제를 받기 어려워집니다. 세액공제 금액 자체에도 한도가 생겨, 산출세액이 큰 고가 주택일수록 공제 효과가 줄어듭니다.

납부유예도 넓어집니다. 현행은 1세대 1주택자로서 60세 이상이거나 5년 이상 보유하고, 직전 과세기간 총급여 7천만 원(종합소득금액 6천만 원) 이하이며 주택분 종부세액이 100만 원을 넘어야 신청할 수 있습니다. 입법예고안은 신청 소득요건을 각각 1,000만 원 올리고, 10년 이상 거주한 고령자의 거주용 1주택은 보유세가 소득의 일정 비율 이상이면 신청할 수 있게 했습니다.^[6] 현행 납부유예·분납 신청 요건과 기한은 별도 글에서 정리했습니다.

지금 무엇을 확인해야 하나요?

시행 전에는 공시가격, 실거주 여부, 보유·거주 기간부터 확인합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

마무리

정부안대로라면 실거주 1주택자는 공시가격 약 20억 원 안팎까지 종부세가 줄고 그 위로는 늘며, 비거주·다주택·고가 주택은 부담이 커집니다. 시행 전에 공시가격과 실제 거주 여부, 거주기간을 정리해 두고, 국회 심사 결과에 따라 수치가 바뀔 수 있어 법 개정 후 공포된 조문으로 다시 확인합니다.

참고 출처 / 각주

1. 한국세정신문, 「세제개편안 정부안 확정…1주택 종부세 기본공제, 거주 14억·비거주 12억」(2026. 9. 1.) — 기사 보기 ↩
2. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026. 8. 3. 발표) — 국회도서관 국가전략포털 재구성본 ↩
3. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026. 8. 3.) 종합부동산세 정상화 — 공정시장가액비율 인상 — 국회도서관 국가전략포털 ↩
4. 「종합부동산세법」 제9조(세율 및 세액) 제1항 — 주택분 세율(2주택 이하·3주택 이상) — 국가법령정보센터 ↩
5. 「종합부동산세법」 제9조(세율 및 세액) 제5항·제6항·제8항 — 1세대 1주택자 연령·보유기간 세액공제, 공제율 합계 80% 한도 — 국가법령정보센터 ↩
6. 재정경제부, 「종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고」(2026. 8. 4.~8. 20.) — 국민참여입법센터 ↩

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최종 수정일: 2026년 10월 7일