장기보유특별공제, 거주 기준으로 바뀌나요? (2028년 정부안)

집을 오래 보유하면 받던 양도세 장기보유특별공제가 거주 기준으로 바뀐다는데, 언제부터 얼마나 달라지나요?

정부안은 주택의 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 바꾸어, 2028년부터 단계적으로 전환해 2029년 이후 1세대 1주택은 거주 연 8%로 통일하는 내용입니다.^[1] 살지 않고 보유만 한 기간은 공제가 쌓이지 않고 공제 금액에는 한도가 새로 생기며, 거주기간이 짧을수록 공제액이 크게 줄어듭니다.

• 정부안은 주택 장기보유특별공제를 장기거주 소득공제로 바꾸고, 2027년 양도분까지 현행, 2028년 전환, 2029년 이후 거주 연 8%로 단계 시행합니다.
• 1세대 1주택은 최대 공제율 80%가 유지되지만 보유공제는 사라지고, 공제 금액은 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원을 넘지 못합니다.
• 취학·전근 등 부득이한 사유로 살지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 특례가 함께 담겼고, 모두 국회 의결 전입니다.

현행 장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 만큼 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 보유기간이 3년 이상이어야 하고, 공제율은 건물·토지처럼 일반 자산과 1세대 1주택에 따라 다릅니다.^[2]

현행 공제율 구조

구분	보유공제	거주공제	최대 공제율
1세대 1주택	연 4%(보유 3년부터)	연 4%(거주 2년부터)	최대 80%(보유 40% + 거주 40%, 각 10년)
그 밖의 자산	연 2%(보유 3년부터)	없음	최대 30%(15년)

실제로 공제를 받는 1세대 1주택은 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이 대부분입니다. 고가주택은 양도차익과 장기보유특별공제액에 양도가액 중 12억 원을 넘는 부분의 비율을 곱해, 12억 원 초과분에 해당하는 부분만 과세하기 때문입니다.^[3] 다주택자가 중과 대상 주택을 팔 때는 지금도 장기보유특별공제가 배제됩니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세, 보유 2년·거주 2년 요건은 어떻게 판단하나요? (2026년 기준)에서, 다주택자 중과의 한시 완화는 다주택자 양도세 중과, 지금 팔아야 할까요? — 2026년 한시 완화·소급 환급 정리에서 따로 정리했습니다.

정부안은 무엇을 어떻게 바꾸나요?

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나누어 주택은 장기거주 소득공제, 주택 외는 장기보유 소득공제로 바꾸겠다고 발표했습니다. 주택은 보유 기준 공제가 1년 유예된 뒤 거주 기준 공제로 단계 전환되고, 주택 외 자산은 보유 기준이 그대로 유지됩니다.^[4]

양도 시기별 공제율과 한도

양도 시기는 양도일이 속하는 연도를 기준으로 합니다. 표의 최대 공제율은 1세대 1주택이 10년, 그 밖의 주택이 15년을 채웠을 때입니다.

구분	2027년 양도까지	2028년 양도	2029년 이후 양도
1세대 1주택(최대 80%)	거주 연 4% + 보유 연 4%	거주 연 6% + 보유 연 2%	거주 연 8%
그 밖의 주택(최대 30%)	보유 연 2%	거주 연 2% 또는 보유 연 1% 중 높은 쪽	거주 연 2%
공제 금액 한도	없음	20억 원	10억 원

여기서 그 밖의 주택은 조정대상지역 밖에 있는 다주택자의 주택을 뜻하고, 조정대상지역 주택은 지금도 공제 배제라 거주공제도 받을 수 없습니다. 한도는 한 사람이 한 해에 받는 공제액과 양도하는 주택 한 채가 받는 공제액에 각각 적용되고, 공동소유 주택은 지분 비율로 나누어 적용합니다.^[5] 주택 외 자산 중 비사업용 토지는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유 소득공제도 받을 수 없습니다.

거주기간에 따라 공제액은 얼마나 달라지나요?

양도가액 20억 원, 취득가액 10억 원인 1세대 1주택을 10년 보유한 경우를 가정했습니다. 필요경비는 없고 고가주택 요건을 충족하는 예시입니다. 양도차익은 10억 원이지만 12억 원을 넘는 부분의 비율만 과세하므로 공제율을 곱하는 대상은 4억 원입니다.

거주기간과 양도 시기별 공제율

거주기간(보유 10년)	현행(2027년 양도까지)	2028년 양도	2029년 이후 양도
2년	48%	32%	16%
5년	60%	50%	40%
10년	80%	80%	80%

10년 거주 사례의 80%는 세 시기에 같고, 2년 거주 사례는 현행 거주 8%와 보유 40%를 합한 48%에서, 2028년 거주 12%와 보유 20%를 합한 32%, 2029년 이후 거주 16%로 낮아집니다. 반면 거주기간이 길수록 공제율의 감소폭이 작아집니다.

과세 대상 4억 원에 이 공제율을 곱하면 2년 거주 사례의 공제액은 현행 1억 9,200만 원에서 2029년 이후 6,400만 원으로 줄고, 양도소득금액은 2억 800만 원에서 3억 3,600만 원으로 1억 2,800만 원 늘어납니다. 10년 거주 사례의 공제액은 세 시기 모두 3억 2,000만 원입니다. 이 예시의 공제액은 모두 한도보다 작고, 공제율이 가장 높아도 과세 대상 양도차익이 12억 5천만 원 이하이면 공제액이 10억 원을 넘지 않아 한도에 걸리지 않습니다.

위 금액은 정부안을 그대로 적용한 예시이며 실제 세액이 아닙니다. 양도소득세는 이 공제 뒤에 기본공제와 세율이 더 적용되고, 정부안은 국회 심사에서 바뀔 수 있습니다.

살지 못한 기간도 거주기간으로 인정되나요?

거주 기준으로 바뀌면 부득이하게 살지 못한 기간이 문제가 됩니다. 정부안은 장기거주 소득공제의 거주기간을 셀 때 네 가지 경우에는 살지 않은 기간도 거주기간으로 인정하도록 했고, 양도세는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용합니다.^[6]

• 주거이전 1년 이상 계속 거주한 주택에서 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등으로 다른 시·군으로 옮기면 최장 3년을 거주기간으로 봅니다.
• 재건축 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주한 주택이 재개발·재건축으로 신축주택이 되면 공사기간의 2분의 1을 거주기간으로 봅니다.
• 특례주택 지방 저가주택, 인구감소지역 주택 등 주택 수 산정에서 빠지는 주택은 기존 주택과 함께 보유한 기간만 거주기간으로 봅니다.
• 등록임대 건설임대주택과 매입임대주택(조정대상지역 아파트 제외)의 임대기간을 거주기간으로 봅니다.

세부 요건은 법과 시행령·시행규칙으로 나누어 정해질 예정이라, 어떤 사유가 인정되는지는 시행령이 나온 뒤 확인해야 합니다.

정부안은 언제 확정되고 무엇이 함께 바뀌나요?

정부안은 국회 심사를 거쳐야 법이 됩니다. 소득세법 개정안이 국회에 제출되기까지의 단계는 다음과 같습니다.

2026년 세제개편안의 진행 단계

• 발표 2026년 8월 3일 재정경제부가 세제개편안을 발표했습니다.
• 입법예고 2026년 8월 4일부터 20일까지 소득세법 개정안을 입법예고했습니다.
• 국무회의 2026년 9월 1일 정부안으로 의결했습니다.
• 국회 제출 2026년 9월 3일 국회 재정경제기획위원회에 제출했습니다.^[7]
• 의결 정기국회 심사를 거치며 정부안과 다르게 수정될 수 있습니다.

같은 개정안에는 거주기간 10년 이상, 양도가액 30억 원 이하인 1세대 1주택의 양도소득 기본공제를 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 올리는 내용도 담겼습니다. 거주 중심 개편의 보완책이며 시행 시기는 의안의 부칙으로 확인해야 합니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이라 계약일이 아니라 잔금일이 어느 연도에 속하는지가 적용 공제율을 가릅니다.^[8]

위 내용은 국회 의결 전 정부안입니다. 공제율, 한도, 단계별 시행 시기, 거주기간 인정 사유가 심사 과정에서 바뀌거나 시행령에서 구체화될 수 있으므로, 양도 시점이 가까우면 의결된 법률과 시행령을 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

마무리

장기보유특별공제는 2027년 양도분까지 현행대로 적용되고, 2028년부터 거주 기준으로 단계 전환될 예정입니다. 거주기간이 길수록 영향이 작고 짧을수록 공제액이 크게 줄어들며, 국회 의결 결과와 시행령에서 정해질 거주기간 인정 사유를 확인한 뒤 실제 신고 전에 최신 고시로 다시 확인하시기 바랍니다.

참고 출처 / 각주

1. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026. 8. 3.) — 주택 장기보유특별공제 장기거주소득공제 개편: 1세대 1주택 거주 연 4%·보유 연 4%에서 거주 연 8%로, 2028년 20억 원·2029년 이후 10억 원 한도, 1년 유예 후 단계 시행 — 재정경제부 ↩
2. 「소득세법」 제95조(양도소득금액) 제2항 — 장기보유특별공제 표 1(보유기간별 연 2%, 최대 30%)·표 2(1세대 1주택 보유 연 4%·거주 연 4%) — 국가법령정보센터 ↩
3. 「소득세법 시행령」 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) 제1항 — 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액에 (양도가액 – 12억 원) ÷ 양도가액 적용 — 국가법령정보센터 ↩
4. 재정경제부, 「소득세법 일부개정법률안 입법예고」(재정경제부공고 제2026-213호, 2026. 8. 4.~8. 20.) — 장기보유특별공제를 주택은 장기거주 소득공제, 주택 외는 장기보유 소득공제로 변경, 2027년 유예 후 2028년부터 단계 전환 — 국민참여입법센터 ↩
5. 국회, 소득세법 일부개정법률안(정부 제출, 의안번호 제2221042호, 2026. 9. 3.) 제95조 — 장기거주 소득공제액을 납세자별 연간·양도 주택별로 각각 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원 초과 불가 — 국회 의안정보시스템 ↩
6. 국회예산정책처, 「NABO Focus 제173호 2026년 세제개편안의 주요 내용」 — 거주기간 산정 특례 신설(총 4개 사유) — 국회예산정책처 ↩
7. 국회, 소득세법 일부개정법률안(정부 제출, 의안번호 제2221042호, 2026. 9. 3., 소관 재정경제기획위원회) — 국회 의안정보시스템 ↩
8. 「소득세법」 제98조(양도 또는 취득의 시기) — 대금을 청산한 날 등 — 국가법령정보센터 ↩

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최종 수정일: 2026년 10월