1세대 1주택 비과세, 보유·거주 2년은 어떻게 따지나요? (2026년)

집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 보유 2년과 거주 2년을 어떻게 채워야 하나요?

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 보유기간이 2년 이상이면 양도세가 비과세되며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.^[1] 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 예를 들어 조정대상지역에서 취득한 주택은 오래 보유했어도 실제 거주가 부족하면 원칙적으로 비과세를 받지 못합니다.예외

• 비과세는 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 2년 이상이어야 받습니다.
• 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 거주 2년 이상이 더해지고, 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 셉니다.
• 양도가액이 12억 원을 넘으면 비과세가 아니라 초과분 비율만큼 과세되고, 보유·거주 요건은 일부 사유에서 면제됩니다.

비과세를 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

양도소득세 비과세는 요건을 하나라도 못 채우면 적용되지 않는 전부 충족형 제도입니다. 요건은 모두 양도일을 기준으로 판단하고, 주택을 팔기 전에 어떤 요건이 비어 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

비과세 요건 네 가지

요건	기준	판단 기준 시점
1세대	거주자와 배우자가 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위	양도일
1주택	세대가 국내에 주택 1채만 보유	양도일
보유기간	2년 이상	취득일부터 양도일까지
거주기간	취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상	주민등록 전입일부터 전출일까지

1세대는 본인과 배우자, 그들과 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매를 묶은 단위이고, 배우자가 없어도 대통령령으로 정한 경우에는 1세대로 봅니다.^[2] 소득이 기준 중위소득 12개월 환산액의 100분의 40 수준 이상이라 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우가 그 예이고, 미성년자는 제외됩니다. 따라서 배우자 명의 주택도 같은 세대의 주택 수에 합산됩니다.

세대가 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 보유하다가 주택을 팔면 비과세를 적용하지 않습니다. 재건축·재개발 시행기간 중 거주하려고 주택을 취득한 경우처럼 대통령령으로 정한 부득이한 사유는 예외입니다.^[3]

비과세 판정은 어떤 순서로 하나요?

판정은 취득 당시 조정대상지역이었는지에서 갈립니다. 아래 흐름도는 보유·거주 요건만 가린 것이며, 1세대·1주택 요건과 고가주택 기준은 따로 확인해야 합니다.

Q1취득 당시 조정대상지역에 있던 주택인가?

1. 예

   Q2보유기간 중 2년 이상 거주했는가?

   1. 예
      보유 2년도 함께 충족요건 충족
   2. 아니오
      예외 사유 확인거주 부족
2. 아니오

   Q2보유기간이 2년 이상인가?

   1. 예
      거주 요건 없음보유만 충족
   2. 아니오
      예외 사유 확인보유 부족

출처: 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 · 기준 시점: 2026년 10월
참고용 정보이며 개별 사례에는 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.

조정대상지역 여부는 양도일이 아니라 취득 당시 기준입니다. 이후 지정이 해제되어도 취득 당시 지정되어 있었다면 거주 요건이 그대로 적용됩니다. 지금 어느 지역이 지정되어 있는지는 조정대상지역이란? 확인 방법과 2026년 7월 최신 지정 현황에서 확인할 수 있습니다.

보유기간과 거주기간은 어떻게 세나요?

보유기간은 취득일부터 양도일까지이고, 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지입니다.^[4] 실제로 살았더라도 주민등록상 전입이 없던 기간은 거주기간에 넣지 못하므로 전입 날짜가 중요합니다.

다음 세 경우는 별개의 주택이나 시기여도 기간을 통산합니다. 재건축한 주택은 멸실된 주택과 새 주택의 기간을 합칩니다. 비거주자에서 거주자가 된 경우 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 거주한 상태였다면 그 기간을 합치며, 이때 보유기간 요건은 3년입니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속 전 기간을 합칩니다.^[5]

주택과 주택 외의 부분이 한 건물에 있는 경우에는 주택 연면적이 주택 외 부분보다 클 때 건물 전체를 주택으로 봅니다. 주택 연면적이 작거나 같으면 주택 부분만 주택입니다.

보유·거주 요건이 면제되는 경우가 있나요?

시행령은 보유와 거주를 채우지 못해도 비과세를 받을 수 있는 사유를 따로 두었습니다. 사유에 따라 면제 범위가 다르고, 모두 양도일 현재 1주택이라는 전제가 붙습니다.^[6]

다음 사유는 보유 2년과 거주 2년이 모두 면제됩니다.

• 임대주택에 임차해 세대전원 5년 이상 거주 후 취득·양도(민간건설·공공건설·공공매입임대주택)
• 공익사업 협의매수·수용(사업인정 고시일 전 취득분)
• 세대전원 해외이주 출국, 또는 1년 이상 국외 취학·근무로 세대전원 출국(출국일부터 2년 이내 양도)
• 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도

조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약과 계약금 지급이 증빙으로 확인되는 경우(계약금 지급일 현재 세대 무주택)는 보유 2년은 채워야 하고 거주 2년만 면제됩니다. 부득이한 사유의 범위는 재정경제부령으로 정해지므로 해당할 것 같다면 해당 규칙으로 다시 확인해야 합니다.

위 면제는 양도일 현재 국내에 1주택일 때만 적용되고, 해외이주·국외 취학·근무는 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일부터 2년 이내에 양도해야 합니다. 사유를 입증할 서류가 필요하므로 양도 전에 준비합니다.

양도가액이 12억 원을 넘으면 얼마나 과세되나요?

비과세 대상은 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 이하인 주택입니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세에서 제외되지만, 전체가 아니라 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 과세 대상 양도차익은 양도차익 × (양도가액 – 12억 원) ÷ 양도가액으로 계산합니다.^[7]

양도가액별 과세 대상 양도차익 예시

양도가액	취득가액	양도차익	과세 대상 양도차익
16억 원	10억 원	6억 원	1억 5,000만 원

보유·거주 요건을 모두 갖춘 1세대 1주택이고 필요경비는 없다고 가정한 예시입니다. 16억 원이면 양도차익 6억 원 중 초과분 비율인 25%만 과세 대상이 됩니다. 이 금액에서 장기보유특별공제와 기본공제가 더 빠지므로 실제 세액은 더 작습니다. 장기보유특별공제를 거주기간 기준으로 바꾸는 정부안은 양도세 장기보유특별공제가 거주 기준으로 바뀌나요? 2028~2029년 장기거주 소득공제 정부안 정리에서 정리했습니다.

위 표는 예시이며 실제 세액이 아닙니다. 세대·주택 수·사유별 면제 판단이 달라지면 결과가 달라질 수 있어, 큰 금액이 걸린 양도는 신고 전에 최신 조문으로 다시 확인하시기 바랍니다.

양도하기 전에 무엇을 확인하나요?

요건은 양도일을 기준으로 판단하므로 계약 전에 날짜 세 개와 가격 하나부터 확인합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

마무리

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 세대 전체가 국내 1주택을 보유하고, 보유 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상 포함)이며 고가주택에 해당하지 않을 때 받을 수 있습니다. 넘으면 초과분 비율만큼 과세되고, 임대주택·수용·해외이주 등 사유는 보유·거주 제한이 면제됩니다. 일시적 2주택처럼 주택을 사고 파는 순서가 겹치는 경우는 일시적 2주택, 조정대상지역은 처분 기한이 2년으로 줄었나요?에서 정리했습니다.

참고 출처 / 각주

1. 「소득세법」 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호 가목, 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항 — 1세대 1주택 비과세 요건, 보유기간 2년·조정대상지역 취득 시 거주기간 2년, 12억 원 초과 고가주택 제외 — 국가법령정보센터 ↩
2. 「소득세법」 제88조(정의) 제6호, 「소득세법 시행령」 제152조의3 제3호 — 1세대의 정의와 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상이면 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우 — 국가법령정보센터 ↩
3. 「소득세법」 제89조(비과세 양도소득) 제2항 — 주택과 조합원입주권·분양권을 함께 보유한 1세대의 비과세 배제와 예외 — 국가법령정보센터 ↩
4. 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위) 제3항·제5항·제6항, 「소득세법」 제95조(양도소득금액) 제4항 — 주택 겸용 건물의 주택 판정, 보유기간 계산, 주민등록표상 거주기간 — 국가법령정보센터 ↩
5. 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위) 제8항·제12항 — 재건축·거주자 전환·동일세대 상속주택의 기간 통산과 공동상속주택 거주기간 판단 — 국가법령정보센터 ↩
6. 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항 단서 제1호부터 제3호까지 및 제5호 — 보유기간·거주기간 제한 면제 사유 — 국가법령정보센터 ↩
7. 「소득세법 시행령」 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) 제1항 — 12억 원 초과 고가주택의 양도차익 안분 계산 — 국가법령정보센터 ↩

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최종 수정일: 2026년 10월