일시적 2주택, 조정대상지역은 처분 기한이 2년으로 줄었나요? (2026년 10월 1일 시행)

조정대상지역에서 집을 한 채 더 샀는데, 기존 집을 3년 안에 팔면 된다던 기한이 2년으로 줄었다는 게 사실인가요?

조정대상지역 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 줄어듭니다.^[1] 예를 들어 2026년 9월에 새 집을 취득했다면 처분 기한이 2028년 9월로 앞당겨집니다.

• 조정대상지역 일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 줄어듭니다(2026년 9월 29일 국무회의에서 4개 시행령 개정안 의결, 2026년 10월 1일 시행 예정).
• 양도소득세는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터, 종합부동산세는 8월 4일 이후 취득분의 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다.^[2]
• 기한을 넘기면 1세대 1주택 특례를 받지 못해 과세되는 양도차익이 크게 늘 수 있습니다.

일시적 2주택 특례의 처분 기한은 어떻게 바뀌나요?

일시적 2주택은 1주택을 가진 세대가 종전주택을 팔기 전에 새 주택을 취득해 잠시 2주택이 된 상태를 말합니다. 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단하도록 정하고 있습니다.^[3] 이번 개정은 이 3년을 조정대상지역에서 2년으로 줄이는 것이며, 종합부동산세의 1세대 1주택 특례에도 같은 기간이 적용됩니다.^[4]

현행 기준과 개정 내용 비교

조정대상지역 일시적 2주택을 기준으로 정리한 표입니다. 개정 내용은 정부 발표와 보도로 확인한 것입니다.

구분	현행	개정(2026년 10월 1일 시행 예정)
처분 기한	신규주택 취득일부터 3년	신규주택 취득일부터 2년
양도소득세 적용	3년 이내 양도	2026년 8월 4일 이후 신규주택 취득, 2026년 10월 1일 이후 종전주택 양도분부터
종합부동산세 적용	3년 이내	2026년 8월 4일 이후 취득분, 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터

이번 내용은 국무회의 의결 단계의 정부 발표와 언론 보도에 근거합니다. 조문의 정확한 문구와 경과규정은 시행령이 공포된 뒤 국가법령정보센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 종전주택과 신규주택 중 어느 쪽 소재지가 기준인지(일부 보도는 지방 주택을 취득하면 3년이 유지된다고 전합니다)와 신규주택에 대한 전입 의무가 생기는지는 보도에서 확인되지 않았습니다.

기준 시점은 2026년 9월 30일이며, 조정대상지역에서 일시적 2주택이 된 세대를 다룹니다. 본인 주택이 조정대상지역인지는 조정대상지역이란? 확인 방법과 2026년 7월 최신 지정 현황에서 확인할 수 있습니다.

어떤 경우에 2년이 적용되나요?

적용 여부는 신규주택 취득일과 종전주택 양도일, 두 날짜로 갈립니다.

취득일·양도일별 처분 기한(양도소득세 기준)

아래 표는 새 주택을 취득한 시점과 종전주택을 파는 시점에 따라 어느 기한이 적용되는지 보여 줍니다.

신규주택 취득 시점	종전주택 양도 시점	적용되는 처분 기한
2026년 8월 3일 이전	제한 없음	3년
2026년 8월 4일 이후	2026년 9월 30일 이전	3년
2026년 8월 4일 이후	2026년 10월 1일 이후	2년

언론 보도에 따르면 2026년 8월 3일 이전에 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년 규정이 유지됩니다. 종합부동산세는 양도일이 아니라 2027년 6월 1일 과세기준일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 2년이 적용되는 것으로 발표됐습니다.

특례가 적용되더라도 종전주택이 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 종전주택을 취득할 당시 조정대상지역에 있었다면 보유기간 2년 이상에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.^[5]

기한을 넘기면 세금이 얼마나 달라지나요?

기한 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우 비과세를 받고, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.^[6] 기한을 넘기면 이 특례를 받지 못해 양도차익 전체가 과세 대상이 됩니다.

양도가액 15억 원 주택의 과세 대상 양도차익 비교 예시

양도가액 15억 원, 취득가액 10억 원인 같은 주택을 기한 내와 기한 초과로 나누어 비교한 예시입니다. 그 밖의 1세대 1주택 요건은 모두 갖췄다고 가정했고, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 세율은 반영하지 않았습니다.

구분	기한 내 양도	기한 초과 양도
양도차익	500,000,000원	500,000,000원
과세되는 양도차익	100,000,000원	500,000,000원

기한 안에 양도하면 양도차익 5억 원 가운데 12억 원을 넘는 부분의 몫인 1억 원만 과세되고, 기한을 넘기면 5억 원 전체가 과세 대상입니다.

과세 대상 양도차익 외에 달라지는 것

• 장기보유공제: 1세대 1주택 요건을 갖추면 보유·거주 기간별로 최대 80%이지만, 그렇지 않으면 보유 기간별로 최대 30%입니다.^[7]
• 종합부동산세: 일시적 2주택 기간에는 1세대 1주택자로 보며, 기한을 넘기면 이 특례가 사라집니다.
• 중과 여부: 비과세가 배제된 뒤 다주택 중과 대상이 되는지는 주택 수와 보유 기간에 따라 별도로 판단합니다. 중과 구조는 다주택자 양도세 중과, 지금 팔아야 할까요?에서 정리했습니다.

지금 무엇을 확인해야 하나요?

특례는 날짜 두 개로 판단되므로 신규주택 취득일과 종전주택 양도 예정일부터 확인합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

마무리

조정대상지역 일시적 2주택자는 새 주택 취득일부터 2년 안에 종전주택을 양도해야 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있게 됩니다. 취득일이 2026년 8월 4일 이후이고 양도일이 10월 1일 이후이면 2년이 적용됩니다. 조정대상지역의 범위와 경과규정은 시행령 공포 뒤 최신 조문으로 다시 확인하시기 바랍니다.

참고 출처 / 각주

1. 대한민국 정책브리핑, 「조정대상지역 일시적 2주택 특례 ‘2년’으로 단축…내달 1일 시행」(2026. 9. 29.) — 기사 보기 ↩
2. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026. 8. 3. 발표) — 국회도서관 국가전략포털 재구성본 ↩
3. 「소득세법 시행령」 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항 — 일시적 2주택, 종전주택 취득 후 1년 이상 경과·신규주택 취득 후 3년 이내 양도 — 국가법령정보센터 ↩
4. 「종합부동산세법」 제8조(세율 및 세액) 제4항 제2호 — 일시적 2주택 1세대 1주택자 특례, 세부 요건은 대통령령 위임 — 국가법령정보센터 ↩
5. 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항 — 취득 당시 조정대상지역 주택의 보유기간 중 거주기간 2년 이상 — 국가법령정보센터 ↩
6. 「소득세법」 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호·제95조(양도소득금액) 제3항, 「소득세법 시행령」 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) 제1항 제1호 — 양도가액 12억 원 초과 고가주택의 양도차익 안분 계산 — 국가법령정보센터 ↩
7. 「소득세법」 제95조(양도소득금액) 제2항 — 장기보유특별공제 표 1(보유기간별 최대 30%)·표 2(1세대 1주택 보유·거주기간별 합산) — 국가법령정보센터 ↩

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최종 수정일: 2026년 9월 30일