조정대상지역이란? 확인 방법과 2026년 7월 최신 지정 현황

제 집이 조정대상지역이라던데, 그게 양도세랑 무슨 상관이에요?

같은 집이라도 조정대상지역 안에 있는지 밖에 있는지에 따라 양도소득세 중과 여부, 취득세율, 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주 요건까지 전부 달라집니다. 예를 들어 취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세를 받으려면 2년 보유 외에 2년 이상 실거주해야 합니다.

• 조정대상지역은 주택시장 과열을 막으려고 국토교통부가 지정하는 규제지역이며, 2026년 7월 1일 기준 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이 해당합니다.
• 다주택자는 양도세·취득세 중과와 대출 규제를 받고, 취득 당시 조정대상지역이었던 집은 1세대 1주택 비과세에 2년 거주가 더 필요합니다.
• 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 새로 추가됐고 지정은 수시로 바뀌므로, 거래 직전에 국토교통부 공고로 다시 확인해야 합니다.

조정대상지역이란 무엇인가요

조정대상지역은 주택가격 상승률, 청약 경쟁률, 거래량 등을 종합적으로 고려했을 때 주택시장 과열이 발생했거나 주변 지역으로 과열이 번질 우려가 있는 곳을 국토교통부장관이 지정하는 규제지역입니다.^[1]

지정 절차는 임의로 이루어지지 않습니다. 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하기 전 관계 시·도지사의 의견을 들어야 하고, 지정 이후에는 지체 없이 공고하며 관할 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다.^[2] 또한 반기마다 주거정책심의위원회를 열어 지정을 유지할지 재검토하도록 되어 있어, 지정만큼이나 해제도 정기적으로 검토됩니다.^[3]

조정대상지역보다 규제 강도가 한 단계 높은 것이 투기과열지구이며, 두 지역은 대부분 중복 지정되지만 지정 요건과 효력은 서로 다른 별개의 제도입니다.

이 글의 지정 현황은 2026년 7월 1일 국토교통부공고 제2026-882호를 기준으로 합니다.

조정대상지역으로 지정되면 어떤 규제가 적용되나요

조정대상지역 지정 자체의 직접적인 효력은 「주택법」상 분양권 전매 제한이지만, 실제로는 세법·금융규제와 연동되어 훨씬 넓은 범위에 영향을 미칩니다.

구분	주요 내용	근거 법령
분양권 전매 제한	「주택법」에 따른 분양권 전매행위 제한 적용	주택법 제64조
취득세 중과	조정대상지역 내 주택을 2주택째 취득 시, 3주택 이상 취득 시 표준세율에 중과기준세율의 200%~400%를 가산	지방세법 제13조의2
양도소득세 중과	다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 가산세율 적용(한시적 중과 배제 여부는 별도 확인 필요)	소득세법 제104조 등
1세대 1주택 비과세 거주요건	취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유 외에 2년 이상 실거주해야 비과세 가능	소득세법 시행령 제154조
주택담보대출(LTV) 등 금융규제	무주택자·처분조건부 1주택자 기준 LTV 강화, 고가주택 구간별 대출한도 축소	은행업감독규정 등

다주택자 양도소득세 중과세율과 한시적 배제 여부는 시기별로 계속 바뀌어 온 사안이므로, 정확한 세율과 적용 시점은 반드시 별도의 양도소득세 중과 관련 글을 함께 확인하시기 바랍니다. 다주택자 양도세 중과, 지금 팔아야 할까요? — 2026년 한시 완화·소급 환급 정리

조정대상지역에서 새 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우의 종전주택 처분 기한은 일시적 2주택, 조정대상지역은 처분 기한이 2년으로 줄었나요? (2026년 10월 1일 시행)에서 정리했습니다.

2026년 7월 1일 기준 조정대상지역 지정 현황

가장 최근 지정 공고는 국토교통부공고 제2026-882호(2026.7.1.)입니다. 이 공고로 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 새로 추가되었고, 기존에 지정되어 있던 서울 전역과 경기 12곳은 그대로 유지됩니다.

시·도	지정 지역	비고
서울특별시	서울 전역(25개 자치구 전체)	기존 유지
경기도	수원시 장안구·팔달구·영통구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시	기존 유지
경기도(신규)	화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시	2026.7.1. 신규 지정

공고문에 따르면 이번 지정의 효력은 공고한 날인 2026년 7월 1일부터 즉시 발생하며, 지정 기간은 별도의 해제 공고가 있을 때까지입니다.

조정대상지역 지정·해제는 왜 자주 바뀌나요

조정대상지역은 한 번 지정되면 고정되는 것이 아닙니다. 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회 회의를 소집해 지정된 지역별로 주택가격 안정 여건의 변화 등을 재검토해야 하고, 그 결과 유지할 필요가 없다고 판단되면 지체 없이 해제하고 공고해야 합니다. 실제로 2022년 하반기에는 서울 4개구를 제외한 대부분의 지역이 한꺼번에 해제된 바 있고, 이후 2025년 하반기부터는 반대로 서울 전역과 경기 일부 지역이 다시 확대 지정되는 흐름이 이어지고 있습니다.

이처럼 지정·해제가 반복되기 때문에, 과거에 읽었던 블로그 글이나 뉴스 기사의 지역 목록을 그대로 믿고 거래를 결정하는 것은 위험합니다. 특히 1세대 1주택 비과세의 2년 거주 요건은 취득 시점을 기준으로 판단하므로, 취득 이후 조정대상지역이 해제되더라도 거주 요건은 그대로 유지된다는 점도 함께 알아두어야 합니다.^[4]

내 집이 조정대상지역인지 확인하는 방법

1. 대한민국 전자관보 링크에 접속합니다.
2. “조정대상지역“을 검색합니다.
3. 최신 공고를 직접 확인합니다.

블로그나 부동산 커뮤니티의 정리표는 참고용으로만 활용하고, 실제 거래 결정 전에는 정부 1차 출처로 반드시 재확인해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

마무리

조정대상지역 지정은 세법·대출·청약 규제가 한꺼번에 걸리는 기준점이기 때문에, 매도나 매수를 결정하기 전에는 반드시 최신 공고로 내 주택 소재지를 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 특히 2026년 7월 1일 이후에는 기존 서울·경기 12곳에 화성동탄, 용인기흥, 구리가 새로 추가되었으므로, 해당 지역에 주택을 보유하고 있다면 영향을 받는 규제를 다시 점검할 필요가 있습니다.

참고 출처 / 각주

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호. ↩
2. 국토교통부공고 제2026-882호(2026.7.1.), 「주택법」 제63조의2제4항에 따른 조정대상지역 지정 공고. ↩
3. 「주택법」 제63조의2제7항(조정대상지역 지정 유지 여부의 반기별 재검토). ↩
4. 국세청, 소득세법 집행기준 89-154-19(1세대 1주택 보유 및 거주요건 개정 연혁). ↩

본 글은 2026년 7월 1일자 국토교통부공고 제2026-882호를 기준으로 작성했습니다. 조정대상지역은 수시로 변경되므로, 거래 직전에는 대한민국 전자관보에서 “조정대상지역”으로 검색해 최신 공고를 직접 확인하시기 바랍니다.

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최종 수정일: 2026년 10월